Immobili
Oltre l’80% della popolazione italiana possiede l’immobile in cui vive e tutti abitiamo un alloggio: chiunque prima o poi nella vita si ritrova in un’assemblea di condominio, nell’ufficio di un agente immo biliare, nello studio di un notaio o di un avvocato.
In ambito condominiale, la legge n. 220/2012 entrata in vigore il 18.6.2013 – Codice del Condominio – che lungi dall’essere un semplice restyling della precedente norma tiva, ha introdotto novità di non poco rilievo, generando innovativi interventi giurisprudenziali.
Quanto alle locazioni, la crisi economica degli ultimi anni ha, da un lato certamente rivitalizzato il relativo mercato ma, dall’altro, ha spesso creando situazioni patologiche legate al mancato pagamento dei canoni contrattualmente pattuiti e determinato la necessità di ottenere il rilascio dell’immobile ed il recupero delle somme dovute.
Ai sensi dell’art. 5 della Legge 27 luglio 1978 n. 392:
“Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato super quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile”
Ai sensi dell’art. 55 della Legge 27 luglio 1978 n. 392:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in
sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione
del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
In questi due articoli di legge si riassume, nella sostanza, la disciplina dello sfratto per morosità: quando non viene pagato il canone mensili o gli oneri accessori (le spese) per un importo che corrisponde ad almeno due mensilità, il proprietario può intimare lo sfratto citando il conduttore moroso innanzi al Giudice di fronte al quale, il conduttore, può sanare la morosità o chiedere il c.d. “termine di grazia”, cioè un termine per pagare. Tale termine può essere concesso fino a novanta giorni.
Lo studio legale dell’Avvocato Luigi Benzo si occupa da anni delle questioni giuridiche Condominiali – delle Locazioni – e della Compravendita Immobiliare in tutti i suoi aspetti, dalla fase delle trattative sino alla conclusione del contratto, illustrando la complessa disciplina urbanistica e fiscale, nonché le rilevanti novità in tema di media zione e certificazioni.